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房产市场存在不确定性将置业计划推迟

时间:2020-08-08 来源网站:重庆汽车网

鉴于2008年调控下房地产市场仍有一定的不确定性,一些需求不是很迫切的购房者,则可以暂缓购买计划,等市场形势相对明确再做决定。

本刊 朱艺∕文

这似乎又将是一个金融元素鲜亮的地产年。

减少200亿元,中国银行成为2008年唯一一家被压低新增信贷额度的大型商业银行。中国银行核定新增信贷额度为2600亿元,比去年2800亿元减少了200亿元。央行以之开刀,打响了“从紧的货币政策”之年的关键一枪——紧缩“银根”。

2007年年末,各大商业银行在房贷方面都已经超出了年初定下的额度,这导致年底房贷受到很大的限制,然而2008年,各商业银行新增信贷却不升反降。除去中国银行的新增额度被减之外,据了解,过去两年在房贷市场风风火火的各家中小银行的新增额度都有不同程度的削减。

对于购房者来讲,最直接的影响可能就是届时房贷银行的选择进一步受限,更多的房贷业务可能回流到传统的四大商业银行。

而对于房地产产品供应影响更大的却很可能是另一条政策,央行1998年就停用的信贷额度控制工具又重新采用,各银行年度、各季度的信贷发放都有严格的指标限制。据悉各商业银行今年四个季度将依次按照 5%、 0%、25%、10%的比例投放全年的信贷额度。

这无疑会首先影响到地产项目的供应速度,集中在2007年年底的类似于公积金申请难等等问题则在2008年有可能提前爆发。

而发生在2008年初的一切似乎都可以追溯回2007年下半年发生在金融领域的一系列调控政策。整体贷款放量的趋缓与严紧,审核资质的严格等等因素都将会限制“投机投资”炒房者。而普通购房者,则也不可避免地被一定程度地波及。从2006年开始,人们在房贷市场惊喜地发现大量可以利用的金融工具,在2007年的这次调控中也几乎全部被废止。

本期房市理财的话题便是围绕此展开,2008年银行信贷额度的变化,以及发生机制的改变会在市场微观层面产生何等影响?我们的购房计划是否会受其波及。

有效供应或减少新地标:2007年底,因为银行信贷额度不足,会对未来楼市的产品供应产生什么影响

连平:整体看来,2007年银行信贷供给基本保持平衡,房地产信贷需求相对平稳。2007年第四季度整个银行系统的信贷额度紧张并不只是针对房地产行业。但可预见,2008年央行实施从紧货币政策,严控信贷规模,房地产行业的项目开发可能会受到比较明显的影响。

吴志峰:对房地产贷款收紧不简单地是一个年底信贷额度不足的问题。银行由于利润的原因,每年的贷款一般在上半年都发放了绝大部分,年底信贷额度都是不足的,但对于2007年底和2008年来说,则是信贷收紧的问题。央行1998年就停用的信贷额度控制工具又重新采用,各银行年度、各季度的信贷发放都有严格的指标限制,这将产生很大的紧缩作用。

周雪飞:对于资金密集型的房地产业而言,紧缩的货币政策无疑将对其产生直接冲击:开发商贷款受限直接影响项目推紧缩未改变需求结构进新地标:整体放贷趋紧与严紧对炒房者和普通购买者有何冲击?贷款利率是否还会急速上调?的速度,有效供给相应连平:信贷收紧,特别是针对第二套房的信贷政策将对炒房者和普通购买者构成冲击。国家出台这些措施其目的不但使投机者购房成本增加,而且限制其利用银行信贷资金进行杠杆化投资的能力。

但房屋按揭贷款是各家商业银行转型业务之一,各家银行都会积极扶持,大幅度提高贷款利率的可能性不大。

吴志峰:信贷收紧对炒房者的影响是非常大的。首先,其资金很大来源于银行,推迟置业计划因为他需新地标:房贷者应该如何制定2008年的贷款置业计划?今年连平:对于2008年是否适合贷款买房,要根据个人具体情况来定。对于自住需求的第一套购房者而言,如果确实十分必要,而且目前也有能力购买的,还是应该买。相对而言,目前和未来一个阶段,房价进入调整期可能就是较好的买房时期。而对于一些改善性需求者而言,鉴于调控下市场仍有一定的不确定性,如果需求不是很迫切,则可以暂缓购买计划,等市场形势相对明确时再做决定。

吴志峰:对于购买第一套住房的房贷者,贷款利率只是随市场利率上升,影响其实只取决于他对房价走势的判断;而对第二套住房购买者,肯定需要多付首期款并承担更高的利率,这就需要考虑自己的资金能力和每月固定现金流,以使之能与放贷还款现金流匹配,避免发生风险。

周雪飞:2008年商业银行个人房贷工固定利率由冷遇到青睐吴志峰:前几年,由于房价持续上涨,使住房成为投资性产品,因此银行也推出了很多房贷理财产品,包括循环贷、房贷信托产品等。但这些产品有的不满足监管政策要求已被取消了,而且在2008年由于房地产市场严重的不确定性,对房价走势分歧很大,这就必然影响到银行房贷理财产品的创新。

我预测,今年银行不会大肆推出房贷理财产品,创新产品将基本停滞,购房者无需太多期待。

建风:“固定利率+浮动利率”房贷已越来越受到客户的关注和欢迎,很多银行人士在购房时也选择了这种房贷产品。考虑到利率调整周期,推荐选择 年期固定利率房贷与浮动利率组合的贷款方式。

蔡文韬:近两年,固定利率房贷产品由无人问津到热烈吹捧的待遇,足以反映房贷银行选择或窄化新地标:小银行额度受限,是否会影响开发商合作银行的选择? 连平:存贷比一直是衡量一家商业银行资产负债合理匹配的重要指标,中小银行的存贷比一直比较高,这必然会成为央行调控的重点。加上中小银行去年信贷增幅较大,中小银行在2008年的信贷额度会受到相当的限制。在这种情况下,一些开发商必然将目光转投向大型商业银行。

吴志峰:在中国,国有商业大银行一般是资金融出者,小银行融入资金。因此货币政策从紧和信贷规模控制必然影响小银行的流动性。然而开发商集中到大银行也不现实,因为大银行的开发贷款其实也大幅收缩,数据表明,现在几大银行今年一季度的开发贷款额度在1月份其实就基本发放完毕,因此开发商在合作银行的选择上没有主动性,前几年银行有求于开发商多用多提开发贷款的局面发生了改变。可以预计,开发商在大小银行都需要争取到贷款。

周雪飞:尽管面对产品繁多的房贷市场,消费者的选择权同样备受限制。而开发商对合作银行的选择,往往就决定了购房者未来房贷的归属。换言之,这仍旧是一个不完全竞争的市场:开发商融资渠道仍旧偏窄,过于依赖银行的开发贷款,个贷市场也不可避免与之捆绑在一起。开发贷款提供银行即是房贷合作银行,即便在目前仍然普遍。正因为此,小银行额度受限,在某种程度上将会影响开发商对合作银行的选择。

建风:中小商业银行额度受限,确实已经开始影响到开发商对合作银行的选择。以前,开发商习惯在同一项目上使用“一家大银行+两到三家小银行+一家外资银行”的按揭银行组合方式;现在,上述组合方式正在改变为“两家大银行+一家小银行+一家外资银行”的按揭银行组合方式。

蔡文韬:在信贷从紧的前提下,在开发商与银行的合作关系中,银行应该具备更强的谈判能力。因此,即使小银行的额度有限,依赖银行的开发商应该不会轻易改变选择。而且,对于开发商而言,目前的关键问题不是选择谁来与之合作,而是怎样才能获得银行贷款。所以,银行的额度大小不是问题,问题是银行是否愿意提供“真金白银”的贷款。另外,小银行出于行业竞争的需要,对于一个正常的房地产项目,提供贷款的可能性更大。从这个角度而言,被动的开发商与主动的小银行合作机会更大。

购房者对未来加息所带来的贷款成本增加的担心。因此,锁定加息成本,应该仍然是购房者对房贷产品的主要需求。中短期的固定利率房贷(如三年或五年内)将会受到欢迎,而且银行出于风险控制要求,也会乐于提供此种产品。作思路,将会向民生领域倾斜,重点支持和确保中低价位、中小户型商品房按揭。对于普通购房者而言,这可以说是“一个利好”,这或许意味着,众多中低收入者、大量经济适用房将会进入金融机构办理按揭的视线范围。

建风:对于购买自住住房的客户、公积金贷款额度基本可以满足贷款需求的客户、不符合购买限价房和经济适用房条件的客户以及急需用房的客户,2008年的贷款置业计划不需要做太大调整;原因是此次国家和各家商业银行房贷政策的调整前后对这些客户几乎没有变化。量力而行,在经济预期会有波动但是没有避险措施的投资就成为投机行为。是否还适合贷款买房?要资金杠杆来放大收益率。更重要的是,信贷收紧会改变市场预期,因为未来房价涨幅放缓甚至下跌放大了炒房的风险。

目前信贷收紧还不是结构性的,很难严格区分真实的住房改善者和炒房者。贷款利率在信贷收紧的环境中肯定是趋升的,预计2008年还会提高利率2至 次。

蔡文韬:对于自有资金充足的炒房者而言,此次政策的调整对其影响应该不大。对于普通购买者而言,信贷趋紧意味着可贷款资金总量减少,虽然会在一定程度上引发普通购买者对贷款资金的竞争,但在鼓励自住需求的前提下,普通购买者的正常贷款需求应该会得到合理的满足。减少,而个人住房信贷紧缩则会延缓购房需求。如果目前的紧缩情况持续,2008年的房地产投资增幅将会下降,资金不足也会导致开发商的土地储备减少。

蔡文韬:这次信贷紧缩政策将会对开发项目产生负面影响,尤其是资金来源严重依赖银行贷款的开发商将面临资金链条断裂的可能,从而加速房地产行业的洗牌。不过,这种负面影响在短期内主要表现在心理层面。由于去年底开发商的资金支出压力增大,因此可能考虑加快推盘计划,争取尽早回笼资金,但在市场成交量偏小的前提下,部分开发商的降价推盘可能是这一负面影响所露出的冰山一角。

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